我這等加燦等樓價升..... 之後, 我..... 賣.....

原來加國樓價高處未算高, 如果看到美國一間大銀行最近對投資客戶的建議，可能會更加開心。日前美銀美林(Bank of America  Merrill Lynch)這家大型金融機構認爲，在考慮到加元彙率的情況下，加拿大房屋市場仍然便宜，特別是如果不用加元買房。

班友攞住美金 人仔來 買加國樓房, 會覺得太便宜了, 尤其我這裡的滿地可.

美銀美林(Bank of America Merrill  Lynch)全球研究機構周三發表報告，針對加國按揭融資體系、政策框架和證券化渠道，得出一項足以令加燦震驚的結論。

報告寫道：“與2010年至2014年的市場相比，如果用美元或人民幣換算，目前加國的房價更便宜，考慮到加元彙率長期低迷，加拿大的樓市仍然具有吸引力。”

根據外彙網站，加元兌人民幣彙率2010年是平均1:6.57，2014年的彙率是1:5.58，目前的彙率是1:5.07。

而加仔兌美元彙率則從5年前基本等值，跌至目前的0.76:1。

報告又指出，按揭利率低企，亦是支持樓價其中一個因素。最近，5年固定按揭利率被調低，基本是低于2厘半以下，有的甚至低于2厘米。

對于有指加國不少地區的樓市過熱，出現失衡，美銀美林報告認爲目前未至于浮現泡沫。

與美國樓市泡沫前的情況相比，按人口規模來衡量，銷量仍然低于美國的峰值。

美銀美林還指出，現在要跳出框框來看樓市。

“加國各地房價的走勢並不同步。如果去除多倫多、溫哥華與周邊地區，加拿大的房價實際上已經下跌。”

美銀美林金融機構最新的一份報告指出，加元匯率疲弱，縱使加拿大樓房升值不少，就算有最近出台的15%海外買家增值稅，對于部分土豪買家來說，加拿大的房價仍然很便宜。

就以多倫多的豪宅市場爲例，當地的高薪工作者不能完全支撐起當地的豪宅市場。目前多倫多豪宅的基本價位至少在三四百萬加幣以上，能夠負擔起這一價位的買家一般只有兩種：一種是當地的豪宅持有者以房換房。比如在多年前就購入了價值100萬元的房屋，隨著不動産的增值，屋主也自然而然變成了豪宅的持有者，于是可以更換價格更高的物業;另一種就是來自海外的富豪或者投資移民者。

加拿大地産參考稱，縱觀多倫多的經濟發展，僅僅依靠薪金和當地生産總值(GDP)的增長很難負擔得起昂貴的豪宅。因爲多倫多並沒有和美國矽谷相類似的高新技術區域，所以也沒有新富階層，明星大腕也是少之又少。

相反地價和房價的資産增值，遠遠超過GDP和工資的漲幅，所以豪宅擁有者還必須靠投資或者買賣房屋來負擔更高價位的房屋。因此能夠承擔得起昂貴的豪宅的，基本都是海外買家。而在這一群人中，又以中國的土豪爲首。

溫西格雷岬區(Vancouver-Point  Grey)是大溫地區很受歡迎的豪宅投資區。一位華人學生竟然在2015年4月在該區購入了一幢豪宅，2016年5月再以835萬的高價售出，13個月獲利116萬元。卑詩省新民主黨溫哥華格雷岬選區省議員兼房屋政策評論員尹大衛(David  Eby)表示，在該地區，另外還有9間總值5,700萬元的豪宅，買家身份都是學生。